Защита дольщика

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Заключение ДДУ

Срок передачи объекта дольщику

Проверка ДДУ

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская палата Московской области

ДДУ на что обратит внимание

Выгода от участия населения в строительстве очевидна: застройщик для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства населения, а не банковские кредиты. Расчеты квартирами за строительные работы и материалы с подрядчиками и поставщиками (бартер), отсутствие бюджетного финансирования, все это значительно снижало стоимость жилья. Цена квартиры в новостройках значительно ниже цены вторичного жилья и более доступна для покупателя.

Вместе с тем, в конце 90-х появились многочисленные схемы обмана участников строительства или перекладывания на дольщиков рисков нерадивых строителей. Мошенники привлекали средства населения якобы на строительство и выводили их через фиктивные договоры с подставными фирмами в иностранные оффшоры. Затем, застройщик объявлялся банкротом.

Если заключаете ДДУ на что обратить внимание?

Прежде всего, не расслабляться, если вам предлагают купить новостройку по ДДУ. И прочитав статьи на нашем сайте вы увидите, что для повышенного внимания есть основания.

Нужен юрист для сопровождения покупки по ДДУ?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки по ДДУ?
Звоните, пишите:

До сих пор сохраняется практика начала строительства многоквартирных домов без исходно разрешительной документации и сбор денег под «воздух». Многие годы сопровождая сделки с новостройками мы изучили множество договоров. Цель договора с покупателями квартир, часто была не ясна и интересы участника строительства были слабо защищены.

Вакханалия конца 90-х начала 2000-х была загнана в рамки цивилизации законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 22.12.2004г., который, в значительной степени, защитил интересы дольщиков и установил для застройщиков четкие правила привлечения денежных средств и их расходования, подготовки документов, строительства и передачи квартир дольщикам.

С 2010 года в Московском регионе строительство многоэтажных жилых домов в подавляющем числе случаев ведется по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Но и в 2016 году при покупке новостроек мы неоднократно встречали и «кривые» договоры ДДУ (которые по сути — вовсе не ДДУ), и встречали продавцов квартир — вовсе не застройщиков, и учредителей застройщиков из оффшоров, и т.д.и т.п. Все перечислять нет никакого смысла.

Главное, что вы должны вынести из ознакомительных статей в интернете — сам по себе договор ДДУ не является гарантией для дольщика. За договором могут скрываться такие подводные камни, о которых вы даже не подозреваете. Кроме того новостройку могут продавать по ДДУ, а могут по уступке по ДДУ (подробнее об уступке по ДДУ ). Еще встречаются предварительные договоры.

При заключении ДДУ всегда есть на что обратить внимание. Можно сказать: при заключении ДДУ глаза и уши на ширину плеч. В статьях не возможно изложить все возможные ситуации, а покупатель не знает, с чем он столкнется. Читая статьи покупатель не получит системных юридических знаний. По этому, окунувшись в тему, обратитесь к адвокату по ДДУ, или адвокату по недвижимости, на очную консультацию. Лучшим решением будет привлечь адвоката по недвижимости для юридического сопровождения покупки новостройки по ДДУ. Почему именно адвокат? Потому, что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом никакие дипломы не нужны.

Основная работа при сопровождении покупки новостройки по дду проходит до заключения договора, и требует значительного времени. По этому, мы всегда рекомендуем не тратить время и получить хотя бы устную консультацию адвоката по ДДУ.

Суть ДДУ

Цель принятия закона 214-ФЗ защита дольщика — участника долевого строительства. Дольщик получает защиту во взаимоотношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного 214 законом, это договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Суть ДДУ, как и любого договора, это права и обязанности сторон договора, но не в коем случае не название. Начните изучать предложенный застройщиком ДДУ с основной части — предмета договора. Эта часть должна буквально соответствовать формулировке закона:

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строитель.

Отличительная особенность ДДУ — это договор между застройщиком и участником долевого строительства. Эти термины договора установлены законом. Из формулировки предмета договора с очевидностью видны цели участия в договоре обеих сторон.

Цель участия дольщика в долевом строительстве – получение от застройщика оконченного строительством и введенный в эксплуатацию объект (квартира, машиноместо и т.д.).

Целям участия дольщика соответствуют основные обязанности застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (дольщику).

Соответственно, основные обязанности дольщика (их две): 1) Оплатить обусловленную договором цену; 2) Принять объект долевого строительства.

Отсутствие указанных обязанностей сторон в договоре об участии в долевом строительстве или иное изложение предмета договора делают спорным отнесение такого договора к договорам долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов дольщика при помощи закона 214-ФЗ. Рекомендуем обращать внимание на формулировки предмета договора и приводить их в соответствие с законом 214-ФЗ.

Заключение ДДУ

Заключение ДДУ необходимо совершать в соответствии с положениями закона 214-ФЗ. Защита дольщика обеспечивается рядом условий договора , отсутствие которых является серьезным нарушением, и основанием для признания договора незаключенным. Этими условиями являются:

• Цена договора – денежная сумма, подлежащая уплате участником договора. Закон однозначно устанавливает за что дольщик платит деньги: 1) в качестве возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и 2) на оплату услуг застройщика. Приведенные формулировки ограничивают усмотрение застройщика по распоряжению полученными от дольщика денежными средствами.

Цена договора должна быть указана в тексте договора однозначно в виде твердой суммы или способа расчета. В любом случае, условие о цене в договоре должно позволять дольщику однозначно определить цену, подлежащую уплате. Как правило, цена в ДДУ указывается за 1 квадратный метр площади объекта строительства, например, многоквартирного дома. При этом, в договоре ДДУ должна быть прямо указана и конкретно описана часть объекта, подлежащая передаче дольщику. В многоквартирных домах это квартиры, нежилые помещения. Описание должно включать конкретные параметры доли: квартира, секция (подъезд), этаж, номер на площадке, количество комнат, общую площадь.

В совокупности цена 1 квадратного метра и параметры доли дольщика позволяют установить цену договора ДДУ.

• Срок передачи объекта строительства заказчиком дольщику. Это срок, в течении которого заказчик обязан передать оконченный строительством и введенный в эксплуатацию объект долевого строительства дольщику.

Срок передачи объекта долевого строительства должен быть указан в договоре ДДУ точно – датой, или в виде временного промежутка – например 4-ый квартал 2017 года.

• Неустойка: Интересы дольщика по своевременному получению от застройщика построенного объекта обеспечиваются законной неустойкой (установлена статьей 6 закона 214-ФЗ). За каждый день просрочки заказчиком в передаче объекта дольщику, последний вправе требовать уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора.

ВАЖНО: Если дольщик – гражданин, то неустойка взыскивается в двойном размере.

• Качество объекта долевого строительства : Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, строительным нормам, проектной документации, а так же иным обязательным требованиям.

В случае выявления дольщиком отступления от условий договора по качеству, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

* безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

* соразмерного уменьшения цены договора;

* возмещения своих расходов на устранение недостатков

Если дольщик при передаче ему оконченного строительством объекта обнаружил существенные отклонения в качестве объекта долевого строительства (недоделки, дефекты, не соответствие комплектации – вместо пластиковых окон – деревянные, вместо двойных стеклопакетов – одинарные, отсутствие согласованной в договоре электропроводки и т.д.) от условий договора, или несвоевременное устранение застройщиком выявленных недостатков, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

ВАЖНО: Проценты в случае одностороннего расторжения дольщиком договора ДДУ начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

• Гарантийный срок: На объект долевого строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5-ти лет, с даты передачи объекта дольщику.

Требования дольщика к застройщику по качеству объекта строительства могут быть предъявлены в пределах гарантийного срока.

Дополнительные гарантии защиты дольщика: возможность одностороннего внесудебного расторжения договора ДДУ по инициативе дольщика, в случаях:

1) просрочки застройщиком передачи объекта долевого строительства на срок более 2-х месяцев, против срока, установленного договором;

2) нарушение застройщиком условий о качестве объекта строительства, которое делает его не пригодным для использования;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) прекращения действия поручительства по обязательствам застройщика до истечения срока строительства объекта.

Вместе с тем, в определенных ситуациях дольщик может расторгнуть договор ДДУ только в судебном порядке:

• при прекращении или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства.

По данному основанию требование о расторжении договора ДДУ будет обоснованным при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что в предусмотренный договором ДДУ срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

• в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
• при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Интересы дольщика в исполнении застройщиком обязательства своевременно построить, ввести в эксплуатацию и передать объект строительства, как более слабой стороны договора, по закону 214-ФЗ обеспечивается предусмотренными Гражданским кодексом РФ способами:

1) Залогом, 2) Поручительством банка, 3) Страхованием гражданской ответственности.

В силу закона с момента заключения договора ДДУ считается находящимся в залоге у дольщика земельный участок, на котором должно осуществляться строительство многоквартирного жилого дома, а так же сам не оконченный строительством многоквартирный жилой дом.

В виду обязательности государственной регистрации договора ДДУ в Едином государственном реестре прав, при совершении госрегистрации договора одновременно происходит госрегистрация залога земельного участка на месте строительства.

В случае остановки строительства и/или гос регистрации права собственности застройщика на неоконченный строительством объект, такой неоконченный строительством объект поступает в залог дольщиков.

Введенный в эксплуатацию оконченный строительством объект считается находящимся в залоге у дольщиков до момента его передачи застройщиком дольщику по передаточному акту.

Залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательства: 1) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, 2) по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

ПОРУЧИТЕЛЬСТВО БАНКА и СТРАХОВАНИЕ

По выбору застройщика , наряду с залогом, обеспечивает обязательства застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Проверка ДДУ

Понятие проверка ДДУ имеет два значения: 1) основное — проверочные мероприятия перед заключением договора ДДУ, 2) проверка самого ДДУ.

ЧТО МЫ ПРОВЕРЯЕМ ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРА ДДУ

Перечисленные выше гарантии дольщика по договору ДДУ возможно реализовать, если договор участия в строительстве по форме и содержанию соответствует требованиям закона 214-ФЗ, то есть действительно является договором ДДУ. Изучение текста договора ДДУ и сопоставление его с законом 214-ФЗ — осознанная необходимость.

Вместе с тем, сам застройщик и само строительство должны соответствовать требованиям закона 214-ФЗ. Следует ясно представлять, что основная обязанность дольщика по договору ДДУ– уплатить цену договора (стоимость квартиры), и при недостаточной внимательности эти деньги могут быть потеряны. Дольщику могут предоставить договор, он его подписывает, платит деньги, и …., все. Строительства нет.

Сам по себе договор ДДУ, даже при наличии установленных законом гарантиях, не освобождает дольщика от необходимости быть осмотрительным, и совершить необходимые действия при заключении договора. Дольщик должен знать: в случае нарушений со стороны застройщика расторжение договора и возврат денежных средств занимает значительное время и средства и требует усилий.

Цена квартиры, возможные потери времени и трудозатраты на возврат денежных средств дольщиком делает целесообразным проведение предварительной проверки в рамках подготовки к сделке по заключению договора ДДУ.

Проверочные мероприятия до заключения договора ДДУ.

Мы проверяем:

• Проект договора ДДУ на соответствие его требованиям закона 214-ФЗ.
• Застройщика, как юридическое лицо и как строительную организацию на существование, соответствие заявленных самим застройщиком данных учетным регистрационным данным, годовая отчетность, репутация и т.д. Проверяем сведения об учредителях и руководителе застройщика.
• Устанавливаем способы обеспечения обязательств по договору ДДУ.
• Устанавливаем характеристики банка-поручителя или страховой.
• Устанавливаем информацию о земельном участке, на котором предполагается строительство объекта по договору ДДУ, и его соответствие требованиям закона 214-ФЗ.
• Устанавливаем сведения о наличии проектной декларации на объект строительства.
• Проверяем соответствие сведений проектной декларации и разрешения на строительство.
• Проверяем сведения о зарегистрированных договорах ДДУ на участие в долевом строительстве по объекту ДДУ и сопоставляем с разрешением на строительство и проектной декларацией.
• Устанавливаем наличие судебных разбирательств с участием застройщика и подрядчиков. Их характер и значение для ведения строительства и заключения договора ДДУ.
• Устанавливаем наличие юридических схем организации строительства и привлечения денег дольщиков.
• Оцениваем перспективы своевременного окончания строительства и передачи объекта строительства дольщику.

Подводные камни при заключении ДДУ

ПРОВЕРКА РЕАЛЬНОГО ОБЪЕКТА В НОВОЙ МОСКВЕ СЕНТЯБРЬ 2016

На что обратить внимание

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры в новостройке по договору ДДУ клиенты НЕ требовалась, поскольку Новая Москва, жилой комплекс бизнес класса. Документы прозрачные, высокая степень готовности объекта — комплекс сдается через полгода. Реализация квартир идет давно (более полутора лет), отсутствуют публикации о скандалах по данному объекту, был перенос сдачи, но на один раз.

Нас попросили поприсутствовать на сделке и посмотреть документы на строительство на очевидные огрехи и договор долевого строительства.

Все началось с «пустяка»: нам не смогли предоставить доверенность представителя на подписание ДДУ и договор, нат основании которого он действовал. Их вообще не оказалось, не подлинников не копий. Но вопрос был в другом, почему-то не застройщик продавал квартиры, а индивидуальный предприниматель по агентскому договору.

Вразумительных объяснений от менеджеров мы не получили, и покупатель поручил нам юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Мы начали стандартную проверку перед подписанием ДДУ, по вышеописанной схеме.

Предоставленный полный пакет документов подтверждал правомерность строительства. В наличии было разрешение на строительство, проектная декларация и другие документы.

Дата выдачи разрешения на строительство подтверждала своевременность его получения и законность начала привлечения средств дольщиков.

Земельные участки находились с 2009 года в собственности застройщика, что так же внушало оптимизм. Так же, как характеристики земельного участка: категория земель и разрешенное использование.

К этому времени концепция сделки со стороны застройщика (продавца) изменилась: Вместо заключения ДДУ предложили купить по договору уступки прав по ДДУ от одного из дольщиков.

Появилось новое юр лицо – дольщик, которое продавало свои права по ранее заключенному договору ДДУ. В общем рабочий вариант, но проверок добавляется. Покупатель дал отмашку, двигаемся дальше по проверке.

Договор ДДУ вызвал вопросы: на первый взгляд договор соответствует закону, но, в договоре 15 квартир. Права по одной из них дольщик уступает нашему покупателю.

В этом нарушения закона нет, но появляются основания для «накладок» при оформлении, т.к. госрегистрацию будет проходить один договор уступки на одну квартиру.

• Проверяем дольщика – российская организация, но один учредитель со 100% долей – офшор – Британские Виргинский острова. То же нестрашно.
• Проверяем имеющийся договор ДДУ — А вот и новость: в реестре прав (ЕГРП) отсутствуют сведения об этом договоре. Вместе с тем на самом договоре номер госрегистрации есть. Скорее всего ошибка со сведениями в реесте, забыли внести в базу, бывает, не страшно, но обязательно нужно перепроверить. Так при оформлении уступки может задвоиться продажа одной квартиры.
• Устанавливаем количество заключенных договоров ДДУ в целом по объекту – Новость: всего около 180 штук, а со слов клиента и менеджера застройщика продали более 1 000 квартир в розницу, то есть, столько же должно быть договоров ДДУ. Учитывая, что в «нашем договоре ДДУ» 15 квартир, количество проданных в розницу мало, для 1,5 лет реализации и близкого окончания строительства.
• Проверяем наличие судебных споров – Новость: наш дольщик-продавец активно судится. В 2015-2016 годах дольщик участвовал в 20 судебных процессах. Везде дольщик – ответчик, к нему предъявлялись денежные требования на сумму от 1 до 70 млн. руб. за неоплату поставленных стройматериалов или выполненные строительные работы.

Еще новость: По одному из судебных решений взыскание обратили на залог. И вот новость! Залогом является наш договор ДДУ! Приехали!

Взыскание судом обращено в конце августа 2016г, то есть несколько недель тому назад.

Взыскание производится по судебному решению через реализацию с торгов.

Вопрос в том, что заложенным оказался все права дольщика по договору ДДУ, по всем 15 квартирам. Взыскание обратили только на часть, именно на выбранную покупателем квартиру.

Кроме того, при обсуждении с клиентом ситуации, выяснилось, что он рассчитывал въехать в квартиру в конце первого квартала следующего 2017 года. Однако, по нашему мнению, объект окончат строительством никак не раньше второго квартала, а введут в эксплуатацию не раньше третьего квартала 2017.

Это подтверждали сведения проектной декларации и продление разрешения на строительство до 2-го квартала 2019.

О чем мы и уведомили клиента.

После долгих размышлений, клиент принял решение купить квартиру именно у этого застройщика. Мы рекомендовали рассматривать другой договор ДДУ, который не являлся предметом залога и не участвовал в судебных спорах.

Разобранная конкретная ситуация показала: при заключении ДДУ обращать внимание следует на все:

1. на документы по строительству (земля, разрешение на строительство, проектная документация и т.д.)
2. на документы застройщика
3. на документы продавца (если квартиру покупаете по уступке прав) прежде всего сопоставлять исходный ДДУ, его исполнение дольщиком, и договор уступки
4. на текст условий самого Договора участия в долевом строительстве

Основные преимущества договора долевого строительства, заключенного по правилам закона 214-ФЗ:

• Привлечение дольщиков к участию в строительстве по договору ДДУ осуществляется застройщиком после получения и регистрации права собственности на землю или ее аренду.
• Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки (проектная декларация).
• Договор долевого строительства (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Сведения о договоре ДДУ вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Госрегистрация дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
• При просрочке или затягивании застройщиком срока передачи объекта дольщику застройщик выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
• При обнаружении дефектов строительства во время приемки квартиры в новостройке, застройщик обязан, по требованию дольщика:

— устранить недочеты безвозмездно своими силами

— уменьшить стоимость квартиры, на сумму необходимую для устранения недостатков.

Вместе с тем, соответствие договора ДДУ требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья и другой недвижимости», не является панацеей и не исключает возможности других проблем.

Как показано выше, это риски залогов прав по договору ДДУ, банкротство застройщика и иные.

Нужен юрист для сопровождения сделки?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

По состоянию на сентябрь 2016

Договор долевого участия является на сегодняшний день документом, способным обеспечить защиту интересов дольщика во время приобретения жилья у компании-застройщика. В законе прописаны четкие требования к содержанию документа, регламентированы права и обязанности сторон, однако договор может защитить дольщика от многих проблем только в том случае, если документ зарегистрирован в Росреестре.

При подписании ДУ застройщик сам регистрирует договор (это является дополнительной услугой) , но при этом требует за это с дольщика оплату, причем, довольно высокую. Сегодня мы поговорим о том, может ли дольщик сэкономить деньги и зарегистрировать ДДУ в Росреестре самостоятельно. Вы узнаете, имеет ли дольщик на это право, допускает ли самостоятельную регистрацию закон и насколько охотно застройщик соглашается на такой вариант взаимодействия с дольщиком.

Что говорит закон по поводу самостоятельной регистрации

Начнем с того, что существует сам договор (ДДУ) , в котором отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать документ. К договору прилагаются дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, оказываемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа как раз является той дополнительной услугой, которую оказывает застройщик дольщику.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются положениями закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) . В статье 16 ЗоЗПП говорится о том, что покупка одних товаров или услуг не может заставлять потребителя приобретать другие товары, услуги.

Другими словами, застройщик не может навязать дольщику услугу регистрации ДДУ (оформление недвижимости в собственность, равно как и прочие услуги) , если он того не желает, дольщик имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.

Однако сегодня регистрация ДДУ застройщиком является общепринятой практикой, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят застройщику за регистрацию. В некоторых случаях дольщику действительно проще заплатить, чтобы за него все сделали, особенно, если ему никогда не приходилось заниматься подобными вопросами. Но чаще всего клиенты компаний-застройщиков просто не подозревают, что от услуги регистрации можно отказаться и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом деньги.

Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле

Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы , стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.

Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности) .

На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика) , причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.

Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что . Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.

Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 200 рублей) , ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет) .

Положение дел с регистрацией ДДУ на современном рынке

Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять. Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими. Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу. Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.

Часто менеджеры застройщика настаивают на том, чтобы регистрацией договора занималась компания, если речь, все же, зашла об этом, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.) . Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги.

Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше) . Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность) , то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю.

Как правило, менеджеры объясняют - чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы) .

Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными. Однако немногие знают, что на самом деле застройщик может подать документы со своей стороны и без присутствия дольщика.

Самостоятельная регистрация ДДУ

Выход из сложившейся ситуации имеется. Перед дольщиком, который не хочет платить лишние деньги и может найти время на то, чтобы оформить регистрацию самостоятельно, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала необходимо сделать так, чтобы застройщик обеспечил возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем нужно просто передать набор документов в Росреестр .

«Уговариваем» застройщика

Сейчас мы приведем способ, который поможет дольщику отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение - договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам.

Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа) . Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок) , а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.

Теперь остается ждать результата в виде получения официального ответа от компании-застройщика. Есть два сценария развития событий – либо застройщик соглашается разорвать договор о дополнительных услугах либо отказывается это сделать (в письменной форме) . В первом случае можно приступать к оплате и регистрации договора. Во втором случае нужно оплатить сумму, запрошенную застройщиком, брать официальный ответ застройщика, договор долевого участия и отправляться в суд с исковым заявлением. Письменный ответ послужит убедительным доказательством того, что застройщик нарушает закон и вымогает деньги за дополнительные услуги.

Если суд примет решение в пользу дольщика (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму договору, будет возвращена. При этом, обязательства по ДДУ застройщик будет обязан выполнить, поскольку причин для расторжения этого договора просто нет.

Подготавливаем документы

В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы) , и отправиться регистрировать свой ДДУ.

Документы для регистрации понадобятся следующие:

Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика. Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном;

Договор о долевом участии. Документ необходимо предоставить в трех экземплярах (для дольщика, Росреестра и компании-застройщика) , если договор дольщиков несколько, то должно быть соответствующее количество экземпляров;

Заявление о регистрации, это должно быть заявление от дольщика и заявление от застройщика. В случае самостоятельной регистрации последний сам его предоставит в Росреестр;

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования;

Документы по объекту недвижимости – план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и прочих параметров жилья. Документы составляются застройщиком и в момент подписания ДДУ согласовываются с дольщиком;

Документ о согласии супруги (супруга) на проведение сделки, заверенный нотариально. Не потребуется если муж и жена являются участниками сделки.

В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный перечень может быть изменен, поэтому нужно уточнять его в Росреестре. При подаче документов нужно оплатить пошлину (до 200 р.), квитанцию предоставлять не нужно, просто в случае отсутствия информации об оплате на протяжении пяти дней (рабочих) Росреестр приостановит регистрацию и вернет пакет документов, не рассматривая.

Регистрация в Росреестре ДДУ с ипотекой

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить в Росреестр ипотечный договор с банком. Кроме того, потребуется договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования.

Подаем документы и забираем зарегистрированный договор

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг) , почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе) .

Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки) . По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Заключение

Мы описали последовательность действий, которые необходимо предпринять при самостоятельной регистрации ДДУ. Надеемся, что изложенная информация поможет вам обеспечить экономию во время оформления недвижимости у застройщика. Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это относится не только к регистрации договора, но также и к оформлению жилья в собственность. В завершение хотелось бы напомнить о необходимости внимательно изучать договор, и обращаться к профессиональным юристам в случае возникновения различных затруднений.

Игорь Василенко

Купить квартиру в новостройке можно по одной из нескольких существующих схем. Каждая такая схема предусматривает определенный договор. Как правильно заключать договор долевого участия и как не допустить ошибок, необходимо знать каждому покупателю недвижимости.

Закон о долевом участии ФЗ 214

После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве. До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов. В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.

В качестве юридического документа ДДУ существует достаточно длительное время, однако только в 2005 году вышел закон, согласно которому защищаются права граждан от юридических махинаций. Весь список защитных прав и носит название так называемого договора долевого участия ФЗ-214.

Согласно данному закону, фирма-застройщик проверяется на банкротство, правильность заполняемой документации, соблюдение всех условий договора между сторонами.

Проверяем документы застройщика

Застраховать себя от недобросовестного застройщика сложно, но можно. До момента оформления договора потребуйте на рассмотрение следующие документы застройщика:

1. разрешение на строительство;
2. свидетельство о праве собственности на выделенный земельный участок либо договор аренды на него;
3. постановление органов местной власти о предоставлении данного земельного участка под возведение жилого здания;
4. инвестиционный контракт либо любой другой аналогичный документ;
5. доверенность – обязательно нотариально заверенный оригинал. Требуется, если заключается договор поручения или агентский договор.

Вне зависимости от того, что вам будут говорить, есть ответственность застройщика, и представить данные документы он обязан. К примеру, заключение любых договоров без разрешения на строительство является нарушением закона.

Обратите особое внимание на даты, проставленные в документах. Если разрешение на строительство выдано несколько лет назад, и сроки строительства истекают, а здание не возведено, стоит задуматься, прежде чем обращаться к данному застройщику.

На что обратить внимание при оформлении ДДУ

Дольщиком может называться любой покупатель квартиры в новостройке, заключивший договор долевого участия в возведении многоквартирного здания. Роль дольщика может выполнять и юридическое лицо, которое внесло определенную сумму на строительство дома. Как для юридического, так и для физического лица действуют одни и те же требования ДДУ, прописанные в законе ФЗ-214. Данный закон не предусматривает точной формулировки и не имеет единого для всей страны бланка.

Договор долевого участия необязательно должен быть заверен нотариально, однако при желании обеих сторон это можно сделать. Нотариально заверенная версия договора дает дольщику определенные преимущества при покупке квартиры:

1. при удостоверении сделки нотариус обязан проверить правильность составления документации фирмы-застройщика;
2. нотариально заверенный договор в дальнейшем позволит без проблем оформить право собственности на приобретенную квартиру.

Оформление ДДУ необходимо проводить с особым вниманием. Основной договор составляется с учетом всех требований Федерального Закона №214. Нередки случаи, когда застройщик предлагает подписать предварительную версию договора. Данный вариант не регистрируется в ФРС, соответственно велика вероятность мошенничества: к примеру, факта двойной продажи квартиры. В большинстве случаев застройщики объясняют подписание предварительной версии договора тем, что подготовка необходимой документации занимает длительный период времени – около полугода. Конечно, далеко не все застройщики являются мошенниками, и многие действительно заключают впоследствии ДДУ по всем правилам, однако нередки случаи, когда у фирмы имеются серьезные нарушения, в связи с которыми договор долевого участия не может быть оформлен по ФЗ-214.

Обязательные пункты договора

Исключая перечисленные выше нюансы, договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. Никаких устных договоренностей не может быть. Существует еще несколько основных требований, несоблюдение которых может привести к тому, что ДДУ будет признан недействительным.

В ДДУ в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

1. дата передачи квартиры дольщику;
2. точное описание квартиры, технический план, указание этажа и номера квартиры;
3. срок гарантии: на коммуникации и оборудование составляет три года, на саму квартиру – не менее пяти лет;
4. стоимость недвижимости, сроки и график выплат. Стоимость меняется только при условии изменения метража квартиры.

Застройщик в договоре отмечает, что документ полностью соответствует 214-ФЗ, указывает информацию, в которой дольщик может при желании ознакомиться с проектной декларацией.

Еще один немаловажный момент: оплата за долевое участие в строительстве производится только после того, как будет пройдена государственная регистрация ДДУ в Росреестре.

Долевое строительство в России существовало еще до принятия Федерального Закона №214. Осуществлялось такое участие в строительстве, в основном при помощи договоров инвестирования либо совместной деятельности. Механизмы сотрудничества в такого типа договорах не прописаны полностью, что не защищало полностью права дольщиков, оставляя простор для деятельности недобросовестных застройщиков. Принятие закона об участии в долевом строительстве свело риски ДДУ для дольщиков практически к нулю, защитив их права и обезопасив от мошенничества застройщиков.

Соответственно, мошенники начали искать другие методы обхода закона. Самым распространенным остается на сегодняшний день метод подмены договора долевого участия на любой другой договор – в большинстве случаев, договор купли-продажи и вексельные схемы.

Исключая перечисленные выше схемы к рискам такого типа строительства стоит отнести банкротство фирмы-застройщика, несоответствие качества возведенного здания нормам и условиям договора, откровенное мошенничество. Тщательный выбор застройщика позволит если не полностью избавиться от таких рисков, то хотя бы свести их к минимуму.

Внимательно читаем мелкий шрифт

Договор долевого участия включает в себя несколько страниц с большим количеством пунктов, в которых разобраться непосвященному в юридические тонкости человеку достаточно сложно. Первые строки договора обычно включают в себя информацию о компании-застройщике или юридическом лице, которое заключает договор от лица застройщика. Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца.

Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью. Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков. Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214.

«Серые схемы», как не стать обманутым дольщиком

Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий. В большинстве случаев застройщики прибегают к так называемым «серым схемам», которые представляют собой в основном договора купли-продажи. Полностью избежать таких схем вряд ли получится, однако можно свести к минимуму возможные риски.

Серые схемы бывают двух основных видов:

1. Предварительный договор. Является наиболее распространенной версией договора купли-продажи у застройщиков. По сути своей он представляет своеобразное обещание, что фирма-застройщик после возведения жилого дома и оформления квартир в собственность заключит с покупателями договор купли-продажи уже готовой недвижимости. Данную схему застройщик обычно использует с целью выплаты меньшего количества налогов. Поскольку дольщик получает квартиру сразу, основным риском остается время, за которое будет проведена регистрация права собственности на жилье.

По предварительному договору дольщик вкладывает свои средства для приобретения квартиры для застройщика, поскольку после окончания строительства последний регистрирует недвижимость на себя и только после этого передает дольщику.

Если рассматривать такую сделку с юридической точки зрения, то она не является настоящей, соответственно, в суде настаивать на получении возведенного жилья невозможно. Помимо этого, застройщик имеет полное право продать квартиру любому другому лицу, заключив с ним договор купли-продажи.

2. Покупка векселя на сумму новостройки. Одна из разновидностей предварительного договора.

Вексель не включает в себя абсолютно никакой информации касательно объекта недвижимости. Суть такой схемы кроется в необходимости мгновенного получения застройщиком денежных средств, а на основании предварительного договора провернуть это невозможно, поэтому дольщику предлагают заключить договор купли-продажи вексельной бумаги.

Использование такой схемы с векселями представляет собой средство обхода закона об обязательном заключении договора долевого участия. В большинстве случаев срок погашения кредита составляет не менее трех лет. Учитывая то, что здание строится менее чем за год, а деньги вернуть дольщик сможет только спустя три года, данная схема выгодна именно застройщику. Помимо этого, в такой ситуации у застройщика нет никаких обязательств по срокам.

Если планируется приобретение векселя, то лучше всего приобретать бумаги со сроком погашения не более одного года.

Порядок расторжения договора долевого участия

Провести процедуру расторжения договора долевого участия можно в нескольких случаях:

1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если же застройщик предвидит увеличение сроков строительства, он должен предупредить об этом дольщика не менее чем за два месяца. В таком случае у дольщика имеется два варианта действий: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.

2. Качество сданного в эксплуатацию объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации. Если обнаруживаются недостатки такого рода, дольщик имеет право потребовать от застройщика либо снижения стоимости договора, либо устранения неисправностей за свой счет. Претензии касательно качества недвижимости можно предъявлять только во время срока гарантии, указанного в ДДУ. При отказе со стороны застройщика дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Расторжение договора долевого участия проводится следующим образом: застройщику отправляется заказное письмо с уведомлением о том, что дольщик расторгает договор в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма. После отправки заказного письма застройщик обязан вернуть дольщику в течение 20 календарных дней потраченные средства, причем возвращает он не только уплаченную согласно договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ставки рефинансирования ЦБ.

Сроки договора и форс-мажоры

Во время оформления договора долевого участия в строительстве особое внимание стоит уделить срокам, прописанным в договоре. В первую очередь смотрится срок самого ДДУ: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства.

Еще один важный срок – дата передачи недвижимости от застройщика дольщику. В большинстве случаев в договоре указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон такое допускает, однако данный выход не совсем благоприятен для дольщика.

Нередко застройщик включает в договор пункт о том, что несет ответственность за нарушение сроков только в том случае, если имеется его вина, что является прямым нарушением ФЗ-214. Еще один вариант – значительное расширение списка причин непреодолимой силы. Форс-мажор обычно включает в себя стихийные бедствия, войны, террористические акты. Нередко в ДДУ к этому пункту относят правительственные акты, низкие сезонные температуры и прочие факторы.

Государственная регистрация договора долевого участия

Государственная регистрация договора долевого участия проводится застройщиком, однако закон не ограничивает дольщика в данном начинании, позволяя ему провести процедуру самостоятельно. В Росреестр необходимо передать следующие документы:

1. заявление о государственной регистрации договора;
2. квитанцию об уплате государственной пошлины;
3. документы, подтверждающие полномочия сторон совершаемой сделки либо юридического лица, являющегося представителем одной из сторон;
4. правовые документы;
5. физическое лицо обязано представить документ, удостоверяющий личность;
6. юридическое лицо представляет учредительные документы либо их нотариально заверенные копии;
7. документы на объект договора – проект, характеристика дома или квартиры с указанием его местоположения.

Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие пункты:

1. срок гарантий на строящийся объект;
2. стоимость договора, сроки и порядок выплаты денежных средств;
3. сроки сдачи объекта в эксплуатацию дольщику;
4. характеристики объекта недвижимости, включая проектную документацию и разрешение на сдачу дольщику многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости.

После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира с определенной планировкой за указанную цену, наступает черед оформления договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 от 13.12.2004 г.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия. Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует. До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки. Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю - тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия . Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

Настоящим собственником дольщик становится после окончательной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП , а до этого момента он является обладателем документа, дающим право требовать выполнения условий ДДУ. Только после регистрации права собственности в ЕГРП, владелец сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, заняться при желании перепланировкой и т.д.

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта - подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Подготовка документов покупателем

Какой именно состав документов потребуется для оформления ДДУ напрямую зависит от того, на кого оформляется договор, и кто будет оплачивать его стоимость.

Самый простой случай, когда квартиру покупает одинокий покупатель , без семьи и детей. Договор может быть заключен на покупку новостройки по предоплате или в рассрочку. Для подписания договора потребуется только паспорт покупателя. Для семейного дольщика потребуется представить согласие супруга на сделку. Этот документ оформляется письменно и заверяется нотариально в присутствии того, кто дает согласие. Можно обойтись без согласия супруга на сделку только в том случае, если в условиях брачного контракта прописано право покупать недвижимость на свое имя. В таком случае потребуется только паспорт и брачный договор.

Покупателей может быть двое , когда новостройку приобретает супружеская пара. Для такой сделки потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке. Второй супруг может лично не присутствовать при подписании договора, тогда пакет документов расширяется на нотариально заверенную доверенность. И все же юристы настоятельно рекомендуют не множить документы, а присутствовать обоим супругам на сделке, чтобы в будущем это обстоятельство не стало причиной споров и разногласий.

Самый большой пакет документов потребуется при заключении ДДУ с привлечением заемных средств - в ипотеку . Каждый банк требует от клиентов свой список документов. В крупных строительных компаниях сделками с дольщиками занимаются специалисты - ипотечные брокеры. Они помогут собрать необходимый пакет документов для определенного банка. Кроме того, брокер сделает все от него зависящее, чтобы банк одобрил заявку на ипотечную ссуду.

Вне зависимости от того, в какой именно банк обратится дольщик для получения ипотечного займа, ему потребуются следующие документы:

1. Заявление по форме банка на получение ипотечной ссуды.
2. Копия паспорта.
3. Копии свидетельства о браке и/или расторжении его (если есть).
4. Копии свидетельство о рождении детей, или их паспорта.
5. Копия трудовой книжки.
6. Копия справки формы 2-НДФЛ.

Если заемщик не имеет официального места работа, либо его официальной зарплаты не хватает для оформления ипотечного займа, об этом следует сразу же сообщить банку. В ряде случаев банки предлагают заполнить собственную форму, куда заемщик вносит сведения о своих реальных доходах.

Заполняя заявление и прикладывая справку 2-НДФЛ, заемщик вправе рассчитывать на выгодные условия кредитования. Более того, банк может предложить, исходя из трудового стажа, профессии и других данных конкретного заемщика, участие в той или иной целевой программе. Сейчас действует госпрограмма субсидирования низких ипотечных ставок, также есть целевые программы для военнослужащих, работников медучреждений, учителей и т.д.

Кредит, полученный через предоставление справки по форме банка, также будет выдан клиенту на индивидуальных условиях, но процентная ставка будет не такой выгодной.

Подписание ДДУ

В процессе подписания ДДУ от дольщика требуется предельное внимание , так как этот документ таит в себе довольно много «подводных камней». Ни в коем случае нельзя сразу бросаться подписывать договор. Его следует тщательно изучить, а еще лучше показать юристу. С этого стоит начать.

Этап 1. Показать договор юристу

До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто. Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты. Поскольку речь идет, как правило, о нескольких миллионах, очень важно дотошно проверить каждую запятую в документе. Экономить на юристе в данном случае - слишком дорогое удовольствие.

В ДДУ от надежного застройщика обязательно будет указано:

• Цена квартиры. Четко, в конкретной сумме, без всяких «если».
• Дата сдачи дома в эксплуатацию.
• Адрес будущего дома.
• Кадастровый номер участка, где ведется строительство.
• Этаж и номер квартиры.
• Планировка квартиры, ее площадь, высота потолков.
• Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
• Страхование ответственности строительной компании.
• Реквизиты сторон.

Юрист обратит внимание дольщика на все нюансы договора и сведет к минимуму риск финансовых потерь. Многие строительные компании злоупотребляют доверием дольщиков, включая в ДДУ заведомо убыточные для клиентов пункты. Уловить такую «пакость» сможет только опытный глаз юриста, который различает истинный смысл пунктов договора за нарочито бюрократическим языком.

Следующие три этапа касаются именно тех «острых» пунктов, которые юристу и самому дольщику следует изучить внимательнее всего, чтобы избежать грубых ошибок. Пренебрежение этими пунктами в итоге может обернуться большими убытками для покупателя.

Этап 2: проверить срок передачи ключей

Бывает так, что в проектных документах строительная компания указывает очень скорый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Но это реклама, он не имеет силы юридического документа. В ДДУ вписан истинный срок передачи ключей дольщику, и вот он может очень сильно отличаться от рекламы.

На деле получить квартиру дольщик сможет только после того, как произойдут два события:

1. Он полностью погасит долг перед строительной компанией.
2. Строительная компания получит от муниципалитета разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Срок передачи ключей начинается спустя 30 дней после того, как наступят оба события.

Этап 3: проверить пункт о компенсации площади

Случается, что в процессе строительства по той или иной причине площадь квартиры меняется от проектной величины. В этом случае возникает противоречие. По договору квартира имеет одну площадь, а по итогам обмеров, выполненных приемной комиссией, площадь получается иной - больше или меньше проектной.

Застройщику может быть крайне невыгодно доплачивать дольщикам за разницу в площади, поэтому он может «опустить» такой пункт. Но тогда по Закону о защите прав потребителей и дольщик не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры. В результате компании стараются так хитро сформулировать этот пункт, чтобы покупатель обязан был оплатить лишнюю площадь, а застройщик не обязан выплачивать компенсацию за недостающую площадь.

Стоит иметь в виду, что на выплату компенсации закон отводит достаточно короткий срок. С момента установления обстоятельства, из-за которого возникло основание для выплаты компенсации, на ее совершение отводится всего 10 дней. Это означает, что после того, как комиссия проведет замеры и выяснит несоответствие площади квартиры проекту, у застройщика имеется только 10 дней на то, чтобы вернуть деньги дольщику, но и у дольщика при превышении площади заявленной по проекту, тоже есть только 10 дней на оплату компенсации строительной компании.

В какие суммы выливается компенсация , подсчитать довольно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на стадии размещения рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим, стоимость 1 кв.м. равна 20 тыс. руб., а несоответствие выявлено в 2 кв.м. Это значит, что за 10 дней после замеров должно быть выплачено 40 тыс. руб. Нарушение сроков выплат влечет наступление предусмотренных законом последствий.

Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика.

Согласно закону, лишь генеральный директор от имени строительной компании имеет право без доверенности ставить свою подпись на ДДУ. На практике так бывает крайне редко, что не удивительно. Квартир строительная компания может продавать многие тысячи, генеральный директор просто не в силах подписать каждый такой договор. Обычно подпись ставит коммерческий директор, глава отдела продаж, везде по-своему.

Задача дольщика и его юриста - просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись. Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию. В крайнем случае, копию доверенности может заверить своей подписью и печатью генеральный директор. Только так в случае судебного разбирательства дольщик сможет доказать, что на его экземпляре договора стоит подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.

Суть всех проверок сводится к тому, чтобы составить так называемый дефектный список . В него дольщик совместно с юристом вносит все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему. Все эти пункты следует обсудить с менеджером строительной компании, чтобы в договор были внесены соответствующие правки. На согласование спорных пунктов может уйти какое-то время, но оно того стоит. Спешка в данном случае целиком не в интересах дольщика.

Отказ застройщика править договор для дольщика означает только одно: с этой компанией не стоит иметь дело. Само собой, требования должны быть разумными и соответствовать нормам законодательства. Не стоит идти на поводу у уговоров продавца и соглашаться на невыгодные для себя условия. Если дольщик не уверен в своей психической устойчивости и опасается поддаться на настойчивые увещевания, на этот случай на встречу в офис строительной компании стоит захватить своего юриста, который на понятном оппоненту языке разъяснит: на каком основании возникли разногласия и как именно они должны быть устранены.